Non, non et non
Pendant des années, nous nous sommes battus pour faire comprendre aux pouvoirs publics que la France traversait une crise majeure du logement. Aujourd’hui, le sujet est enfin au cœur du débat politique. Le Gouvernement a pris conscience de l’urgence et commencé à agir, notamment avec la création du statut du bailleur privé. Certes, les contraintes constitutionnelles et les arbitrages budgétaires ne lui ont pas donné toute la puissance que nous souhaitions, mais c’est une avancée qu’il faut reconnaître et désormais améliorer.
La bataille de la sensibilisation est gagnée. Reste celle de la pédagogie. Et, à entendre certaines déclarations récentes, nous sommes encore loin du compte !
Premier exemple : l’interdiction de louer un logement bénéficiant du statut du bailleur privé à ses ascendants ou descendants. Certains parlementaires justifient cette restriction en invoquant la Cour des comptes, qui aurait dénoncé les abus de cette possibilité dans le dispositif Pinel.
Non, non et non !
J’ai relu les rapports de la Cour des comptes. Aucun ne critique cette disposition.
Au contraire, et je l’ai expliqué, sans doute pas suffisamment puisque le message n’est pas encore compris : permettre à un investisseur de louer un jour son logement à un enfant ou à un parent constitue avant tout une sécurité psychologique au moment de l’achat. Cela ne signifie nullement qu’il le fera. Mais cette possibilité peut suffire à déclencher sa décision d’investir. Pourquoi se priver de ce levier ?
Deuxième exemple : lors des auditions préparatoires au PLF 2027, j’ai entendu des parlementaires, pourtant convaincus de la nécessité de développer l’offre locative privée, expliquer que le statut du bailleur privé allait coûter cher à l’État.
Là encore, c’est un contresens !
Lorsqu’un logement neuf est vendu, l’État perçoit immédiatement 20% de TVA, soit en moyenne 50 000 €. L’avantage fiscal, lui, ne coûte, dans le meilleur des cas, que 3 000 € par an. Il faut cesser d’apprécier un dispositif sous l’angle de son coût en ignorant les recettes qu’il génère. C’est l’ensemble du bilan qu’il faut examiner, et non la seule colonne des dépenses fiscales.
Troisième exemple, et non des moindres : les déclarations récentes du ministre chargé des Comptes publics sur le régime de la location meublée non professionnelle (le LMNP), présenté comme un outil d’optimisation fiscale des contribuables les plus fortunés : « l’usage massif du dispositif LMNP [permet] d’effacer complètement son impôt sur le revenu ».
Les bras m’en tombent ! La critique est savoureuse, quand on sait que l’on ne peut déduire l’avantage fiscal du LMNP que de ses revenus fonciers, et non de ses revenus globaux. Et puisque la pédagogie est l’art de la répétition, je vais employer des termes simples à l’attention du ministre : on ne peut pas effacer son impôt sur le revenu car on ne peut pas imputer les avantages fiscaux du LMNP sur ses revenus globaux.
Ces trois exemples révèlent un mal profond : trop de responsables publics raisonnent encore à partir d’idées reçues ridicules, de raccourcis stupéfiants ou de raisonnements incomplets, sans suffisamment connaître la réalité économique du logement.
Nous avons réussi à faire comprendre qu’il fallait agir. Il nous faut maintenant expliquer comment agir efficacement.
Sisyphe était condamné à pousser éternellement son rocher jusqu’au sommet d’une montagne avant de le voir redescendre. C’est parfois le sentiment que j’éprouve : à peine une idée reçue démontée, une autre surgit, et tout est à recommencer.
Mais je ne lâche rien. Parce que les Français ont besoin de logements, pas de contrevérités.
La sensibilisation était une première étape. La pédagogie est désormais notre priorité.
Et croyez-moi, il reste du travail !
Pascal Boulanger, président de la FPI
